【市场】澳大利亚房市呈现纷繁乱象

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    澳大利亚房市呈现纷繁乱象

在国际金融危机肆虐全球的背景下，澳大利亚成为发达经济体中少数几个住房市场未遭严重冲击的国家。去年上半年以来，澳大利亚住房市场迅速复苏，还吸引了大批海外投资者。然而，一些分析人士指出，当前澳住房市场租售比例失衡，房价严重高估，市场泡沫有待挤出。

一些分析人士指出，在市场多空因素犬牙交错、市场泡沫时隐时现、澳政局变动可能带来投资政策调整等复杂因素下，澳房市远非一片稳赚不赔的乐土。

房产价格或被高估

澳大利亚统计局日前发布的数据显示，截至今年第二季度的12个月中，澳大利亚主要城市住房价格上涨了18．4％。

来自摩根士丹利的市场数据显示，参照人均国内生产总值水平，澳大利亚住房价格至少被高估了50％。参照居民可支配收入，澳房价被高估了大约35％。而参照租房收益水平，澳房价被高估了40％。

在美国房地产市场遭受次贷危机的2007年，多达13．5％的澳大利亚纳税人报告拥有租房收入，这使得澳大利亚已经成为名副其实的“房东之国”。更值得警惕的是，自2000年以来，该国房东的租房收入总额低于购房花销和出租住房所产生的税收等费用。在某些情况下，房东的租金收入尚不足以偿还购房贷款利息。

摩根士丹利据此分析认为，相当一部分投资者举债在澳购房，却没有偿债能力，他们指望靠房价上涨而非租金收益确保投资成功。如果房价下跌，这类投资者将沦为首当其冲的受害者。在摩根士丹利的分析师看来，澳住房市场已势如累卵，一旦经济出现风吹草动，很可能触动大规模抛盘，激起市场动荡。

“软着陆”与“稀缺论”

尽管过去一年，澳大利亚主要城市房价上涨近20％，一些分析人士指出，澳大利亚房价涨幅近期趋于收窄，市场将实现“软着陆”。另外，由于近年来澳用地报批程序趋于严格，可用土地资源稀缺，供给有限，今后一段时期澳房价还可能维持涨势。

相关统计数据显示，相对于去年第四季度高达5．5％的环比平均增幅，今年第二季度澳大利亚主要城市住房价格涨幅明显收缩。

另据7月底发布的澳大利亚rp data/rismark住房指数显示，澳住房平均价格在经历了连续17个月的上涨之后，开始微幅下跌。一些经济学家认为，澳大利亚住房市场即将迎来拐点，下半年房价涨幅将进一步收窄。不过，一些分析人士和开发商坚持认为，由于住房资源总体稀缺，加之澳经济前景乐观，房价今后一段时期仍将受到有力支撑。

分析人士指出，由于人口增长迅速等因素，澳大利亚全国住房缺口为19万套，到2020年，预计这一缺口将达到46．6万套。

中国买家的远虑近忧

在汇率变动、政策利多和个人需求等因素带动下，中国投资者在澳购房置地的热情持续高涨。在许多国人眼中，在澳购房已成为对冲风险，实现资产保值增值的有效手段。

然而，鉴于难以预知的市场和政策因素，中国投资者正面临远虑近忧。

数据显示，当前中国已经继英国、新西兰之后成为向澳大利亚移民的第三大国。仅上一财年，就有超过7万中国人进入澳大利亚，获得永久居留权。据一些澳房屋中介机构介绍，中国人投资澳房产主要目的在于投资、子女就学和养老，且不少投资于高端楼盘。鉴于高端楼盘在颓势中跌幅较大，因此投资风险也较大。

去年3月，澳大利亚外国投资审查委员会颁布新规定，放松对外国人投资澳房地产市场的限制。新规定取消了外国人仅能购买半数新开盘项目的限制，允许开发商把新盘全部卖给外国投资者。另外，新规定还取消了对持学生护照者购房费用不得超过30万美元的限制。此举大大刺激了部分国人的购房热情。

一些分析人士指出，近期看来，利率变化、汇率波动以及市场调整均会给澳房产市场带来不确定因素。另外，当前澳大利亚大选已经陷入胶着，今后数月很可能产生“悬空议会”，政局难免会发生重大变化，可能引发投资政策变化。这尤其需要国人 在澳谨慎投资，量力而为。

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